Was sagen Bodenrichtwert und Mietspiegel aus?

Wer sich mit dem deutschen Immobilienmarkt beschäftigt, stößt häufig auf die Begriffe „Bodenrichtwert“ und „Mietspiegel“. Doch was genau geben die beiden Werte an, wie werden sie berechnet und woraus setzen sie sich zusammen?

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel gibt Auskunft über das durchschnittliche Mietpreisniveau in einer Gemeinde. Das Kernstück bildet dabei die Mietpreistabelle, in welcher die ortsüblichen Mieten pro Quadratmeter für Wohnungen ähnlicher Größe und Beschaffenheit aufgelistet werden. Dazu werden die durchschnittlichen Mieten sowie die Mietpreisspannen angegeben.

Mit dem Mietspiegel werden die ortsüblichen Netto-Kaltmieten ausgewiesen, wobei Kriterien berücksichtigt werden, die Wohnungen vergleichbar machen.

Diese Vergleichskriterien sind zum Beispiel:

  • Baujahr/Bezugsfertigkeit
  • Wohnungsgröße
  • Ausstattungsmerkmale
  • Wohnlage

Für alle Wohnungen, für die der Mietspiegel gilt, können anhand der Mietpreistabelle die Vergleichskriterien ermittelt werden. Anschließend ist es möglich, die ortsüblich durchschnittliche Miete für die jeweilige Wohnung abzulesen. Diese wird als Kaltmiete in Preis pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben.

Weiterhin werden im Mietspiegel die sogenannten Mietspannen ausgewiesen. Diese geben an, wie weit Mieten in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde nach unten oder oben abweichen dürfen. Dabei geben Mitspiegel Orientierungshilfen für die Einordnung einer Wohnung innerhalb der Mietspanne, indem sie wertsteigernde und wertmindernde Merkmale auflisten, aufgrund derer Preisaufschläge bzw. -abschläge erhoben werden können.

 

Was sagt der Mietspiegel aus?

Der Mietspiegel gibt Auskunft über das Mietpreisniveau für alle Wohnungen in einer Gemeinde/Stadt, die keiner Sozialbindung unterliegen. Die jeweiligen Wohnungen werden nach verschiedenen Merkmalen wie Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung klassifiziert und dementsprechend in Gruppen eingeteilt. Für die so gebildeten Wohnungsgruppen werden die Mietpreisspannen ausgewiesen.

 

Was sind Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte hingegen geben an, wie teuer die Grundstücke in einer Gegend sind und wodurch ihr Kaufpreis beeinflusst wird. So haben Käufer und Verkäufer transparente, unverbindliche Anhaltspunkte, mit denen der Bodenwert für ein Grundstück in einer bestimmten Gegend festgelegt werden kann.  

Der Bodenrichtwert ist demzufolge ein amtlicher Durchschnittswert, welcher für die Bestimmung des Wertes von Grundstücken genutzt wird. Er ergibt sich aus dem Durchschnitt aller amtlich gesammelten Kaufpreise der Grundstücke einer bestimmten Region und wird beeinflusst vom Entwicklungstrend der Lage eines Grundstücks.

Bodenrichtwerte werden für viele Regionen unterschiedlich oft ermittelt, in jedem Bundesland aber mindestens alle zwei Jahre an einem dafür vorgesehenen Stichtag. Anschließend werden die Werte öffentlich gemacht. Die Veröffentlichung erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen bzw. -karten und wird pro Quadratmeter angegeben.

 

Wie kann der Bodenrichtwert eines bestimmten Grundstücks eingesehen werden?

Alle Bodenrichtwerte können bei den jeweils zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse angefragt und eingesehen werden. Wird eine schriftliche Auskunft gewünscht, fallen dafür für gewöhnlich Kosten an. Diese liegen in der Regel im unteren zweistelligen Bereich. Seit einigen Jahren haben die Bundesländer außerdem vernetzte Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS); auch hier können jeweils gegen eine Gebühr die entsprechenden Informationen online angefordert werden.

Damit der reelle Wert eines Grundstücks ermittelt werden kann, muss jedoch in der Regel ein Gutachter zurate gezogen werden, welcher die Besonderheiten der jeweiligen Lage in Augenschein nimmt und ihren Einfluss aus den Grundstückswert überprüft.

 

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Wie bereits erwähnt, sind die amtlich gesammelten Kaufpreise der Region grundlegend für die Ermittlung des Bodenwertes. Weiterhin gibt es jedoch noch zahlreiche andere Faktoren, welche den Bodenrichtwert und somit auch den Bodenwert beeinflussen können:

  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Art der Bepflanzung
  • Erschließungsgrad
  • Lage des Grundstücks
  • Bebauungsmöglichkeiten

Lage hat großen Einfluss

Besonders die Lage eines Grundstücks kann im Zweifelsfall einen sehr großen positiven oder negativen Einfluss auf den Richtwert haben. Dazu zählen auch Merkmale wie die Versorgungslage, die Infrastruktur oder die vorhandene bzw. nicht vorhandene Nachbarschaft. Grundstücke, die über einen schönen Ausblick oder eine Lage in einem beliebten Viertel oder im Grünen verfügen sind für gewöhnlich sehr gefragt. Dementsprechend hoch rechnet sich der jeweilige Bodenrichtwert. Negativ schlagen sich hingegen Faktoren wie Schnellstraßen entlang der Wohngegend oder die unmittelbare Nähe einer Schule (Lärmbelästigung) nieder.