Abbildung 1: Der Immobilienkredit ist in seiner Verwendung eingeschränkt. Die Darlehenssumme großzügiger zu bemessen, damit am Ende noch was für die Einbauküche übrig bleibt, ist keine gute Idee.

Immobilienkredite – wofür sie bestimmt sind

Bei einem Immobilienkredit handelt es sich immer um einen zweckgebundenen Kredit. Das Geld aus diesem Kredit steht dem Kreditnehmer nicht zur freien Verfügung. In Form von Rechnungen oder anderen Belegen muss der Kreditnehmer seiner Bank die vereinbarungsgemäße Mittelverwendung nachweisen.

Was ist eine vereinbarungsgemäße Mittelverwendung bei einem Immobilienkredit? Gehören nur die reinen Baukosten dazu? Zählen vielleicht auch die Kosten für den Grunderwerb mit? Was ist mit den Kosten für eine Garage, ein Carport oder die Außenanlage mit Gartengestaltung oder Pflasterarbeiten?

 

Die Immobilie ist die Sicherheit für die Bank

Wer ein Haus bauen, kaufen, modernisieren oder sanieren möchte, nimmt meist einen Immobilienkredit im Rahmen der Immobilienfinanzierung auf, weil die liquiden Mittel in der Regel für größere Summen nicht ausreichen. Immobilienkredite zeichnen sich dadurch aus, dass sie mit sehr günstigen Zinsen einhergehen und eine längere Laufzeit haben als sonst übliche Ratenkredite. Im Gegenzug steht das Geld allerdings nicht zur freien Verfügung. Um die günstigeren Konditionen eines Immobilienkredits zu bekommen, verpflichtet sich der Kreditnehmer, das Geld nur zum vereinbarten Zweck zu verwenden. Damit sichert sich die Bank ab. Sie stellt damit sicher, dass der Kunde wirklich den Immobilienkredit für den Hauskauf, den Hausbau, die Renovierung oder die Modernisierung nutzt. Diese Immobilie ist die Sicherheit für den Kredit. Sollte es zu Zahlungsausfällen kommen, bekommt die Bank dennoch ihr Geld zurück, weil sie die Immobilie verwerten kann. Eine Zwangsversteigerung gleicht dann den Zahlungsausfall aus. Diese große Sicherheit für die Bank ist der Grund für die günstigen Zinsen.

 

Der Immobilienkredit für Hauskauf und -sanierung

Kunden können mit einem Immobilienkredit eine Bestandsimmobilie erwerben. Das heißt, es ist mit dem Geld möglich einen Neubau oder ein älteres Haus damit zu finanzieren. In diesen Fällen überweist der Käufer den vollständigen Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Als Nachweis für die korrekte Verwendung des Geldes, ist es notwendig, eine Kopie des notariellen Vertrags bei der Bank vorzulegen.

Beim Kauf eines älteren Hauses ist es möglich, einen Teil des Geldes für die Zahlung des Kaufpreises zu verwenden und einen Teil für notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Wer energetische Umbaumaßnahmen an einem Altbau vornimmt oder ein Haus altersgerecht umbaut, kann mit Fördermitteln der KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau – rechnen. Diese Förderdarlehen haben einen besonders niedrigen Zinssatz, teilweise eine tilgungsfreie Zeit oder es handelt sich um einen einmaligen, nicht rückzahlbaren Zuschuss. Um diese Gelder zu bekommen, sind ganz bestimmte Bedingungen zu erfüllen. Die Beantragung erfolgt in der Regel über die Hausbank.

 

Ist es möglich, die Außenanlage eines Neubaus damit zu finanzieren?

Abbildung 2: Die Einfahrt pflastern oder eine Garage bauen, gehört zu Maßnahmen, die fest mit dem Grundstück oder dem Haus verbunden sind. Bankn bewilligen deren Finanzierung meistens im Rahmen eines Immobilienkredits.

 

Bauherren können mit dem Geld die Immobilie und auch das Grundstück finanzieren. Die Gestaltung der Außenanlage, eine Garage oder Pflasterarbeiten bewilligt die Bank im Rahmen eines Immobilienkredits in der Regel ebenfalls. Am besten ist es, diese Arbeiten gleich mitzuplanen, damit von Anfang an klar ist, wie hoch das gesamte Budget sein muss, um alles zu bezahlen. Eine Nachfinanzierung von fehlendem Geld ist meist sehr teuer und es ist ein unnötiger Zeitaufwand.

 

Wie stellt die Bank die vertragsgemäße Verwendung des Geldes sicher?

Die Bank will sicherstellen, dass der Kreditnehmer das Geld nicht anderweitig ausgibt, beispielsweise für Produkte des täglichen Bedarfs, für eine Reise oder für Technik. Deshalb zahlt sie die Kreditsumme nicht in einem Betrag aus. Die Darlehenssumme kommt häppchenweise nach Bedarf zur Auszahlung. Damit das Geld fließt, muss der Kreditnehmer, nachdem bestimmte Bauabschnitte fertiggestellt sind, die Kopien der entsprechenden Rechnung bei der Bank vorlegen. Die Bank veranlasst dann die Auszahlung der notwendigen Beträge, entweder auf das Konto des Kreditnehmers oder direkt an das Unternehmen, das sie Rechnung ausgestellt hat.

 

Was lässt sich nicht mit einem Immobilienkredit finanzieren?

Abbildung 3: Die Möbel fürs Esszimmer oder die neue Küche dürfen Kreditnehmer nicht mit dem Geld aus dem Immobilienkredit bezahlen.

 

Einige Dinge, die bei einem Hausbau oder Hauskauf meist ebenfalls notwendig sind, lassen sich nicht mit einem Immobilienkredit finanzieren. Dabei gilt grundsätzlich: Alles, was fest mit dem Haus oder Anwesen verbaut ist, deckt der Immobilienkredit ab. Was nicht fest verbaut ist, darf nicht mit dem Immobilienkredit bezahlt werden. Dazu gehören beispielsweise neue Möbel, die neue Küche oder der neue große Fernseher.

 

Was passiert, wenn noch Geld vom Darlehen übrig ist?

Es kann bei einem Immobilienkredit allerdings vorkommen, dass am Ende noch Geld übrig ist und die Darlehenssumme höher war als notwendig. Wenn der Bau abgeschlossen ist, und es sind beispielsweise noch 15.000 Euro übrig vom Immobilienkredit, kann die Bank das Geld zur freien Verwendung zur Verfügung stellen. Das gilt allerdings nur, wenn das zuvor vertraglich so vereinbart ist. Gibt es dazu keine vertragliche Vereinbarung, liegt es im Ermessen der Bank, wie sie damit umgeht. Unter Umständen ist sogar eine Nichtabnahmeentschädigung auf den nicht genutzten Kreditbetrag zu zahlen.

 

Gibt es den Immobilienkredit auch für nachträgliche Maßnahmen?

Stellt sich nach einiger Zeit, die der Kreditnehmer schon in seinem Haus wohnt, heraus, dass nachträglich eine Garage notwendig ist oder dass die Gartengestaltung mit Gartenhaus gewünscht wird, lässt sich das meist nicht über einen separaten Immobilienkredit finanzieren. Denn für einen Immobilienkredit ist es nicht nur notwendig, eine entsprechende Sicherheit zu stellen. Es gibt außerdem eine Mindestdarlehenssumme, die bei den meisten Banken bei 50.000 Euro liegt. Diese nachträglichen Maßnahmen lassen sich meist über einen Ratenkredit einfach nachfinanzieren.

Abbildung 1: Pixabay © geralt (CC0 Public Domain)

Abbildung 2: Pixabay © ulleo (CC0 Public Domain)

Abbildung 3: Pixabay © jessebridgewater (CC0 Public Domain)