Hausverkauf: Worauf müssen Eigentümer besonders achten?

Der Verkauf eines Hauses bringt für Hausbesitzer wichtige Entscheidungen mit sich und sollte sorgfältig vorbereitet werden. Folgende Punkte gilt es bei der Verkaufsplanung zu beachten:

 

1. Marktwert der Immobilie einschätzen

Erhaltungszustand und Alter des Gebäudes sowie Schwankungen am Immobilienmarkt beeinflussen den Marktwert der einer Immobilie. Und auch die Gegend, in der sich die Immobilie befindet, nimmt Einfluss auf den Preis – Ballungsgebiete entwickeln sich teilweise völlig anders als ländliche Regionen.

Idealerweise sollte eine Immobilie bei niedrigem Zinsniveau und nach vorangegangenen Preissteigerungen am Immobilienmarkt verkauft werden, denn zu diesem Zeitpunkt ist das Interesse bei potenziellen Käufern wegen niedriger Baufinanzierungszinsen besonders hoch. Wer sein Haus übereilt verkauft, riskiert einen geringeren Verkaufspreis. Für eine realistische Einschätzung des Marktpreises sollten bestenfalls Vergleichsangebote eingeholt werden.

 

2. Klärung der Eigentumsverhältnisse

Bevor eine Immobilie verkauft werden kann, müssen die Eigentumsverhältnisse genauestens geprüft werden. Gibt es mehrere Eigentümer, zum Beispiel bei Erbgemeinschaften oder Ehepaaren, kommt es nach dem Verkauf zu einer Kaufpreisaufteilung entsprechend der Eigentumsanteile.

Auch Rechte Dritter, die das Grundstück belasten, können den Verkaufspreis oder gegebenenfalls sogar die Veräußerbarkeit der Immobilie beeinflussen. Dazu gehören unter anderem Sicherungsrechte wie Grundschulden oder Hypotheken. Um sich diesbezüglich zu informieren, kann beim Grundbuchamt um eine Einsicht in die Akte der Immobilie gebeten werden.

 

3. Vorkaufsrecht und Wohnrecht

Besteht ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten, kann dies zu einem verringerten Interesse bei potenziellen Käufern und somit einer Minderung des erzielbaren Kaufpreises führen. Denn besteht ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie, muss der Verkäufer beim Abschluss eines Kaufvertrages diesen schnellstmöglich dem Begünstigten vorlegen. Will dieser von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, darf er den Kaufvertrag einschließlich aller vereinbarten Konditionen anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen.

Ein (oft lebenslanges) Wohnrecht bezeichnet das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen“ (§ 1093 BGB). Dies muss für den Verkauf der Immobilie ebenfalls berücksichtigt werden.

 

4. Hausverkauf mit oder ohne Makler?

Der Verkauf eines Hauses ist ein langwieriges und nicht selten arbeitsintensives Projekt. Daher ist es verständlich, dass viele Hausbesitzer sich fragen, ob es nicht sinnvoller wäre, einen Immobilienmakler zu beauftragen.

Dafür sprechen trotz möglicher Kosten die individuelle Betreuung und die umfangreichen vom Makler erbrachten Dienstleistungen. Dieser

  • bewirbt eigenständig das Immobilienangebot
  • kümmert sich um Objektfotos,
  • erstellt professionelle Exposees,
  • veröffentlicht das Immobilienangebot in geeigneten Portalen und in Zeitungsanzeigen,
  • überprüft die Bonität anfragender Interessenten,
  • organisiert Besichtigungstermine,
  • und übernimmt Preisverhandlungen.

Dabei empfiehlt sich ein ortsansässiger Makler, dessen Tätigkeitsbereich sich im Umkreis der zu verkaufenden Immobilie befindet und der demzufolge bereits mit dem örtlichen Immobilienmarkt vertraut ist. Auch sollte der Makler über eine gewisse Erfahrung und Expertise bezüglich der jeweiligen Immobiliensparte (z.B. vermietete oder selbstgenutzte Objekte) verfügen.

 

5. Die Kosten für einen Makler

Wird sich für einen Makler entschieden, sollte sich vor Abschluss des Maklervertrages jedoch genau über die Höhe der anfallenden Maklergebühren informiert werden. Es gilt ebenfalls zu klären, ob diese vom Käufer oder Verkäufer übernommen werden sollen. Die Maklergebühren können in der Regel frei vereinbart werden. Bei einer Teilung zwischen Käufer und Verkäufer betragen sie für gewöhnlich etwa sechs Prozent, bei einer Provisionsübernahme allein durch den Käufer fünf Prozent. Der Anspruch auf eine Zahlung der Provision wird erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gültig. Je nach Bundesland muss der Verkäufer maximal die Hälfte der Provision zahlen.

 

7. Vorbereitung auf die Besichtigungstermine

Die erforderlichen Unterlagen sollten vor dem Hausverkauf möglichst frühzeitig gesammelt werden. Hierfür sollte ein gewisser Zeitaufwand einkalkuliert werden. Häufig werden noch aktuelle Grundrisse benötigt oder ein Energieausweis erneuert werden. Und auch im Hinblick auf Renovierungs- und Verschönerungsarbeiten muss entschieden werden, inwiefern es sich lohnt, diese durchzuführen. Folgende Fragen sollten schon zu Beginn der Verkaufsplanung geklärt werden:

  • Liegt ein Energieausweis vor? Welcher wird benötigt?
  • Liegt ein aktueller Grundbuchauszug vor? Wo kann dieser besorgt werden?
  • Sind die Grundrisse korrekt und aussagekräftig?
  • Sollten noch Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden?
  • Wie soll die Immobilie präsentiert werden? Kommt gegebenenfalls Home Staging infrage? Was muss noch hergerichtet werden? Wird die Immobilie möbliert verkauft?

 

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